อียิปต์ เยอรมนี ศรีลังกา: สามสัปดาห์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่สุดของเรา

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นพาร์ตเนอร์รุ่นน้องในบริษัทนี้ รถยนต์คือธุรกิจหลัก ส่วนอสังหาริมทรัพย์คือสิ่งที่เราเริ่มแหย่ดูเพราะโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการสแครปข้อมูลถูกสร้างไว้อยู่แล้ว และไม่มีใครอดใจไม่ลองดูว่ามันจะดึงข้อมูลอะไรได้อีก ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ของเรามาจากประเทศเดียวคือญี่ปุ่น ในสเกลที่ทำให้ทุกที่อื่นดูเหมือนเศษเล็กเศษน้อยจากการปัดเศษ แต่เศษจากการปัดเศษนั้นก็ยังมีประมาณ 13,000 รายการ และสามสัปดาห์ก่อนผมตัดสินใจที่จะอ่านมันจริง ๆ แทนที่จะแค่นับจำนวน

15 กันยายน ดึงตัวอย่างข้อมูลจากอียิปต์ เยอรมนี และศรีลังกา — สามภูมิภาคนอกญี่ปุ่นที่มีจำนวนแถวข้อมูลมากพอจะเรียกว่าเป็น "ตลาด" ได้ ไม่ใช่แค่ตัวแทนตัวหนึ่ง ยังมีอีกสี่ประเทศ (กัวเตมาลา นิการากัว ปานามา เอลซัลวาดอร์) ที่อยู่ในข้อมูลนี้ด้วย โดยแต่ละประเทศหยุดตายตัวอยู่ที่ 80 รายการพอดี ซึ่งเป็นเรื่องราวของตัวมันเองที่ผมจะไม่เล่าซ้ำที่นี่ — นั่นคือระดับ "รายชื่อรอ" ไม่ใช่ตลาดที่ยังดำเนินอยู่ และมันอยู่นิ่งแบบนั้นมาตั้งแต่ช่วงที่หยุดการขยายตัว สิ่งที่ผมต้องการในครั้งนี้คือสามประเทศที่กำลังถูกสแครปข้อมูลอย่างต่อเนื่องจริง ๆ

ความรู้สึกแรก: รายการอสังหาริมทรัพย์ของอียิปต์อ่านแล้วให้ความรู้สึกเหมือนประเทศที่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์สองตลาดสวมผิวเดียวกัน รายการอพาร์ตเมนต์ในไคโรและอเล็กซานเดรียซึ่งหนาแน่นและเน้นการซื้อขายจริง ๆ อยู่ในฟีดเดียวกับชาเลต์แถบ North Coast และทะเลแดงที่เห็นได้ชัดว่าตั้งราคาสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง และบรรยายเกือบทั้งหมดในแง่ของระยะทางไปยังชายหาด ไม่มีอะไรในข้อมูลรถยนต์ที่หน้าตาเป็นแบบนั้น — รถฮุนไดมือสองไม่มีอัตลักษณ์แยกเป็นสองแบบตามเมืองที่มันจอดอยู่

19 กันยายน เยอรมนีคือประเทศที่ทำให้ผมประหลาดใจที่สุด และไม่ใช่ในทางที่ดี ผมคาดว่ารายการอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีจะถูกครอบงำด้วยรายการขาย — ชาวเยอรมันขึ้นชื่อว่าเป็นชาติที่เช่าบ้านกันเป็นส่วนใหญ่ก็จริง แต่แหล่งข้อมูลที่เราสแครปมักเอียงไปทางรายการที่ผ่านนายหน้า และผมคิดว่านั่นหมายถึงสต็อกสำหรับขาย ผมคิดผิด ส่วนหนึ่งที่เห็นได้ชัดของสิ่งที่เราดึงมาคือ Mietwohnung — อพาร์ตเมนต์เช่า — ปนอยู่กับรายการขายในลักษณะที่ ถ้าเราจะสร้างโมเดลราคาอสังหาริมทรัพย์เยอรมันจากข้อมูลนี้ในอนาคต จำเป็นต้องมีตัวกรองของตัวมันเองก่อนที่ใครจะเชื่อตัวเลขที่ได้ออกมา ขณะนี้ฟีดดิบยังแยกค่าเช่าออกจากราคาขายไม่ชัดเจนพอที่ผมจะสบายใจเรียกอะไรว่าเป็น "ราคาทั่วไป"

24 กันยายน ศรีลังกาใช้เวลานานกว่าจะจับทางได้ เพราะรายการต่าง ๆ มีความหลากหลายต่อหัวมากกว่าของอียิปต์หรือเยอรมนีจริง ๆ คอนโดในโคลัมโบ บังกะโลยุคอาณานิคมบนที่สูง แปลงที่ดินริมชายหาดทางใต้ — มันเป็นชุดข้อมูลขนาดเล็ก (4,006 รายการ) ที่ครอบคลุมประเทศซึ่งมีรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงตามแต่ภูมิภาค และความแปรปรวนนั้นปรากฏออกมาเป็นสัญญาณรบกวนมากกว่าสัญญาณที่มีประโยชน์ในขนาดตัวอย่างระดับนี้ ผมเขียนไว้ในบันทึกวันนั้นว่า "นี่คือประเทศที่ผมจะเชื่อโมเดลน้อยที่สุด และเชื่อมนุษย์มากที่สุด" ยังคงเป็นจริงอยู่

29 กันยายน กลับไปดูตัวเลขดิบเพื่อตรวจสอบความสมเหตุสมผลของการตีความเชิงคุณภาพของผมเทียบกับตัวเลขจริง เพราะสามสัปดาห์ของเกร็ดเล็กเกร็ดน้อยอาจชักจูงให้คุณเชื่อเรื่องราวที่ไม่มีอยู่จริงได้ อียิปต์: 4,427 เยอรมนี: 4,230 ศรีลังกา: 4,006 ใกล้เคียงกันมากพอที่จะบอกได้ว่าไม่มีประเทศใดเป็น "ตัวจริง" ส่วนอีกสองเป็นแค่ส่วนเสริม — ทั้งสามอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกันมาก ซึ่งไม่ได้ชัดเจนนักจากการไล่ดูข้อมูลเพียงอย่างเดียว เพราะรายการของอียิปต์ให้ความรู้สึกว่ามีมากกว่า

ลองดูกราฟนั้นควบคู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าญี่ปุ่นเพียงประเทศเดียวมี 588,644 รายการจาก 601,702 แถวข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดของเรา แล้วคุณจะเห็นภาพที่แท้จริงของกลุ่มธุรกิจนี้ในขณะนี้: ตลาดใหญ่มหึมาและเติบโตเต็มที่หนึ่งแห่งที่เรากำลังวัดผลอย่างจริงจัง ตลาดเล็กแต่จริงอีกสามแห่งที่เรากำลังเริ่มทำความเข้าใจ และสี่ตัวสำรองที่รอให้ใครสักคนตัดสินใจว่ามันคุ้มค่าที่จะพัฒนาต่อหรือไม่ นั่นไม่ใช่ข้อตำหนิ — รถยนต์ก็ผ่านกระบวนการแบบเดียวกันนี้มาแล้ว เพียงแต่ใช้เวลานานกว่าและมีแหล่งข้อมูลมากกว่ามาก

3 ตุลาคม รายการสุดท้ายก่อนเขียนบทความนี้ ผมไปหาสิ่งเฉพาะเจาะจงอย่างหนึ่ง: รายการของอียิปต์ เยอรมนี และศรีลังกา ตั้งราคาเป็นสกุลเงินท้องถิ่นอย่างสม่ำเสมอหรือไม่ หรือมีความยุ่งเหยิงเรื่องการระบุสกุลเงินแบบที่เคยกัดเราในฝั่งรถยนต์มาหลายครั้ง (เราเคยมีแหล่งข้อมูลที่รายงานหน่วยผิดแบบเงียบ ๆ มาก่อน และมันทำให้เกิดบั๊กการแปลงราคาผิดพลาดถึง 1,000 เท่าในฝั่งรถยนต์เมื่อต้นปีนี้) คำตอบสั้น ๆ คือ: ส่วนใหญ่สม่ำเสมอดี แต่รายการเช่าของเยอรมนีบางครั้งมีตัวเลขรายเดือนอยู่ข้าง ๆ ราคาขายรวมของอีกรายการ โดยไม่มีอะไรในข้อความดิบที่แยกความแตกต่างระหว่างสองอย่างนี้ นอกจากบริบทที่มนุษย์จะจับได้แต่ตัวแยกวิเคราะห์ข้อมูลจับไม่ได้ นั่นคืองานด้านวิศวกรรมถัดไปที่ต้องทำจริง ๆ ไม่ใช่การเพิ่มประเทศใหม่

ไม่มีอะไรในนี้พร้อมสำหรับโมเดลราคาในแบบที่การตั้งราคารถยนต์ของเราในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์เป็นอยู่ แต่สามสัปดาห์ก่อนผมยังไม่รู้เลยว่าสามประเทศนี้เป็นตลาดจริงหรือเป็นแค่สัญญาณรบกวนที่บังเอิญผ่านเกณฑ์จำนวนแถวข้อมูล ตอนนี้ผมรู้แล้วว่ามันเป็นตลาดจริง รู้คร่าว ๆ ว่าพวกมันแตกต่างกันในด้านโครงสร้างที่ตรงไหน และรู้สิ่งที่ต้องแก้ไขอย่างหนึ่ง — การแยกค่าเช่าออกจากการขายในฟีดของเยอรมนี — ซึ่งต้องเกิดขึ้นก่อนที่สิ่งนี้จะมีค่ามากกว่าแค่การไล่ดูข้อมูลเฉย ๆ บันทึกประจำวันส่วนใหญ่มีประโยชน์ในแง่นี้แหละ ไม่ใช่เพื่อหาคำตอบ แต่เพื่อหาคำถามถัดไปที่คุ้มค่าจะถาม